Je hebt het bod uitgebracht, het is geaccepteerd, en dan zegt iemand zo terloops : “denk je wel aan de notariskosten ?” Eh. Hoeveel zijn die dan ? Notariskosten bij het kopen van een huis blijven voor veel kopers een vaag bedrag dat ergens onderaan de begroting opduikt. Niemand legt echt uit hoeveel het kost, waar dat geld heen gaat, en of je er iets aan kunt doen. Dat ga ik hier wél doen – met de cijfers van 2026, en met een paar manieren om legaal te besparen.
Eerst even iets rechtzetten, want hier gaat het vaak mis : notariskosten en overdrachtsbelasting zijn níét hetzelfde. Het zijn twee aparte posten, en mensen gooien ze constant op één hoop. Wil je daarnaast wat dieper graven in de totale kostprijs en het rendement van vastgoed, dan is https://www.immobilier-renta.fr een bron die daar uitgebreid op ingaat. Maar goed – laten we bij de notaris beginnen, want juist dáár valt verrassend veel te besparen.
Wat kost een notaris echt bij het kopen van een huis ?
Reken in 2026 op grofweg €1.000 tot €2.500 aan notariskosten, en dan heb ik het puur over het werk van de notaris – de overdrachtsbelasting zit hier dus níét bij. Voor een gemiddelde woning van zo’n vier ton, met hypotheek, kom je vaak rond de €1.800 uit. Koop je zonder hypotheek ? Dan ben je een stuk goedkoper uit, zo’n €1.200, soms minder.
Dat bedrag is opgebouwd uit een paar onderdelen.
De leveringsakte (ook wel eigendomsakte of transportakte) kost gemiddeld tussen de €500 en €900. Dit is het document waarmee het huis officieel op jouw naam komt. Zonder die akte word je geen eigenaar, zo simpel is het.
De hypotheekakte komt erbij als je geld leent – en dat doen de meesten. Reken op €400 tot €800. Hierin staat dat je een lening aangaat en dat de bank het huis als onderpand krijgt.
Dan de kadasterkosten: de notaris schrijft beide aktes in bij het Kadaster. In 2026 betaal je daarvoor het zogenaamde KIK-tarief van €103,50 per inschrijving als het geautomatiseerd gaat. Gaat het niet via dat systeem, dan loopt het op naar €181.
En vergeet de btw niet : over het werk van de notaris betaal je altijd 21% btw. Dat tikt aan, hè?
Waarom verschillen die tarieven zo enorm per notaris ?
Dit is het punt dat veel mensen niet weten, en het is een belangrijke : notaristarieven zijn in Nederland vrij. Sinds eind jaren negentig mag elke notaris zelf bepalen wat hij rekent. Voor exact hetzelfde werk – dezelfde leveringsakte, dezelfde hypotheekakte – kan het ene kantoor honderden euro’s duurder zijn dan het andere.
En ja, de regio speelt mee. Notarissen in de Randstad zitten gemiddeld hoger dan kantoren in pak ‘m beet Groningen of Limburg. Perfect logisch is dat niet, het werk is namelijk hetzelfde, maar zo zit het wel in elkaar.
Wat dat voor jou betekent ? Dat vergelijken gewoon écht geld oplevert. Vraag bij twee of drie kantoren een offerte op. Het kost je een half uurtje en het verschil kan zomaar een paar honderd euro zijn. Zou je dat laten liggen ?
Notariskosten versus overdrachtsbelasting : niet hetzelfde
Hier komt de grote verwarring vandaan. Veel mensen denken dat “de kosten van de notaris” ook de belasting omvatten. Dat klopt niet. De overdrachtsbelasting is een aparte heffing die je via de notaris betaalt, maar die naar de Belastingdienst gaat – niet naar het kantoor.
In 2026 ziet dat er zo uit. Koop je een huis om er zelf in te wonen, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Op vier ton is dat dus €8.000. Best een bedrag, toch ?
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste eigen woning ? Dan kun je gebruikmaken van de startersvrijstelling: 0% overdrachtsbelasting, mits de woning niet meer kost dan €555.000 (dat is de grens voor 2026, in 2025 was het nog €525.000). Eenmalig, en je moet er zelf in gaan wonen. Voor veel starters scheelt dat zomaar duizenden euro’s – geen kleingeld dus.
Koop je een woning als belegging of als tweede huis ? Dan geldt sinds 2026 een tarief van 8%. Goed nieuws voor beleggers eigenlijk, want in 2025 was dat nog 10,4%. Nog steeds fors, maar minder fors dan het was.
Hoe je legaal bespaart op je notariskosten
Oké, het concrete gedeelte. Hier zijn de manieren die echt werken – niks louche, allemaal volkomen legaal.
Vergelijk notarissen. Ik zei het al, maar het is zó de makkelijkste besparing dat ik het gewoon herhaal. De tarieven zijn vrij, dus shoppen loont. Een paar offertes opvragen en je weet meteen waar je het beste af bent.
Neem beide aktes bij dezelfde notaris. Veel kantoren geven een combinatiekorting als je de leveringsakte én de hypotheekakte bij hen laat opmaken. Dat scheelt vaak meer dan twee losse kantoren bij elkaar.
Koop je nieuwbouw ? Let op “vrij op naam”. Bij een nieuwbouwwoning (v.o.n.) betaalt de projectontwikkelaar de overdrachtsbelasting én de leveringsakte. Jij houdt dan alleen de hypotheekakte over. Dat scheelt aanzienlijk.
Trek af wat je mag aftrekken. Dit vergeten mensen massaal. De notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster zijn fiscaal aftrekbaar, mits het om je eigen woning gaat. De kosten voor de leveringsakte zijn dat helaas niet. Maar dat stukje hypotheekakte ? Gewoon meenemen in je belastingaangifte. Doe het, het is jouw geld.
Check de startersvrijstelling. Val je binnen de voorwaarden, dan is dit verreweg je grootste besparing – vele malen groter dan wat je op de notaris zelf kunt uitsparen. Twijfel je of je eronder valt ? Vraag het je notaris, die regelt de verklaring voor je.
Even alles op een rij
Notariskosten zijn dus niet dat ene mysterieuze bedrag waar je niks aan kunt doen. Het werk van de notaris kost je in 2026 zo’n €1.000 tot €2.500, en daar valt op te besparen door simpelweg te vergelijken en de combinatiekorting te pakken. De grote bedragen zitten ‘m in de overdrachtsbelasting – en juist daar liggen de startersvrijstelling en, bij nieuwbouw, de “vrij op naam”-regeling klaar om je flink te schelen.
Mijn advies ? Reken het door vóór je biedt, niet erna. Dan sta je bij de notaris niet voor verrassingen. En dat is precies waar je op zit te wachten als je net dat huis hebt bemachtigd, toch ?
